הערת אזהרה עסקה נוגדת

מהן עסקאות נוגדות במקרקעין?

כל אחד מאיתנו, המעוניין לרכוש נכס מסוים ועומד בפני ביצוע עסקת מקרקעין, חייב לברר מספר סוגיות חשובות ביותר. רצוי לפנות לעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין, ולבקש כי יברר: האם הנכס המדובר פנוי משעבוד מכל סוג שהוא? האם הוא אכן שייך למי שטוען לבעלותו ומעוניין למכור את הנכס? שאלות אלה ועוד רבות אחרות הן סוגיות רגישות וחשובות מאוד, ועל כן רצוי כי עורך דין מתחום המקרקעין יטפל בעניין ולא הרוכש לבדו.

אחד המצבים המורכבים והמסוכנים לרוכש מקרקעין הינו כאשר נוצרות שתי עסקאות מכר מקרקעין מקבילות על אותו נדל"ן! ישנם מצבים בהם נערכות שתי עסקאות לגבי אותו נכס, ולא ניתן לקיים את האחת מבלי להפר את השנייה. סוגיה זו קרויה "עסקאות נוגדות במקרקעין" והיא מוסדרת בסעיף 9 לחוק המקרקעין.

ליעוץ, התקשרו כעת לטלפון 03-5222129 ופנייתכם תענה באדיבות, מקצועיות ודיסקרטיות מלאה.

משרדנו מכבד ומעניק שירות בהתאם לעדכון התעריף המינימאלי מטעם לשכת עורכי הדין.
עדכון זה מופיע באתר תחת "יעוץ משפטי" ותוכלו למצוא אותו גם באינטרנט בחיפוש מהיר.

מה אומר החוק?

סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע את הפרמטרים לפיהם נבחנת העדיפות בין שתי העסקאות הנוגדות: הכלל הבסיסי הינו – עסקת המקרקעין שבוצעה ראשונה בזמן היא העדיפה והקובעת מבין שתי עסקאות המקרקעין. יתכן מצב שבו, למרות האמור לעיל, הקונה השני בזמן יזכה, וזאת אם יוכח כי פעל בתום לב, נתן תמורה בגין העסקה, והשלים את תהליך רכישת הנכס על ידי רישום העסקה במרשם.

שאלת תום ליבו של הרוכש הראשון נבחנת בעיקר על פי רישום הערת אזהרה. אם רשם הרוכש הראשון בעסקת מקרקעין הערת אזהרה לטובתו, הרי שפעל ביעילות, ובכך עשה כל שניתן כדי למנוע את התחרות. רצוי כמובן שתהליך רישום הערת אזהרה יבוצע ע"י עורך דין מקרקעין כדי למנוע תקלות עתידיות.

שאלת תום ליבו של הרוכש השני נמדדת מבחינה סובייקטיבית – האם הרוכש השני ידע או לא ידע על העסקה הראשונה בשעה שערך את עסקת המקרקעין? בנוסף, תום ליבו נמדד גם מהבחינה האובייקטיבית – האם בדק בפנקס רישום מקרקעין בטרם ביצע את העסקה? במקרים בהם שני הצדדים (הרוכש הראשון והרוכש השני) פעלו בהיעדר תום לב, האשמה נופלת על הרוכש השני, והרוכש הראשון הוא הזוכה בעסקה.

הערת אזהרה היא הערה הנרשמת בלשכת רישום מקרקעין (טאבו), והמצביעה על קיום התחייבות כתובה של בעל מקרקעין או בעל זכות במקרקעין לעשות בהם עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה.
תוכן ההתחייבות לגביה ניתן לרשום הערת אזהרה יכול להיות חיובי או שלילי בהתאם למצב.
הערת אזהרה בעלת תוכן חיובי – התחייבות לבצע עסקה.
הערת אזהרה בעלת תוכן שלילי – התחייבות להימנע מביצוע עסקה מסוג מסוים, או התחייבות גורפת להימנע מביצוע עסקאות בכלל.

זהירות – הערת אזהרה!

מטרת הערת האזהרה היא ליידע את הציבור בדבר פרטים בעלי רלבנטיות לבעלי הקרקע הנוכחית ו/או העתידית. מכאן ש-הערת אזהרה יכולה להזהיר מתקשרים פוטנציאליים בעסקת מקרקעין, על כך שבנכס עליו מדובר נערכה כבר עסקת מקרקעין קודמת.
הערת אזהרה יוצרת מעין עיכוב רישומי ומונעת העברת זכויות לאחרים, שיש בה כדי לסתור את האמור בהערה. כוחה של הערת אזהרה בכך שהיא מעניקה בטחון לרוכשים: בפרק הזמן מרגע חתימת חוזה רכישת מקרקעין ועד להעברת הזכות הקניינית (פרק זמן שיכול לנוע בין מספר חודשים לשנים) יכולה הערת אזהרה לגבור על עיקול שמוטל על הנכס לאחר רישום ההערה.
באותם מקרים בהם בעל העסקה הראשונה ירשום הערת אזהרה, עליו לעשות זאת תוך זמן סביר לאחר ביצוע העסקה הראשונה. אין לדרוש ממנו לעשות זאת כחלק בלתי נפרד של העסקה הראשונה.
החוק בישראל מכיר בחמישה סוגי זכויות קנייניות, אשר לגביהן ניתן לרשום הערת אזהרה:

  1. בעלות.
  2. שכירות.
  3. משכנתא.
  4. זיקת הנאה.
  5. זכות קדימה.

ב-חוק המקרקעין קיימת הגדרה לכל אחת מהזכויות הנ"ל, וזכויות אלו ניתנות, בתנאים מסוימים, לרישום בלשכת רישום מקרקעין.
כאשר זכויות הבעלים אינן רשומות בלשכת רישום מקרקעין (טאבו), אלא בספרי החברה המשכנת, במינהל מקרקעי ישראל, רישומי הקרן הקיימת לישראל וכו' – הרי שלא ניתן לרשום הערת אזהרה, אלא שקיימת אפשרות לרשום מעין הערה אצל רשם המשכונות. המדובר ברישום בדבר מניעות מלעשות עסקה במינהל ו/או בחברה המשכנת – רישום הערה על הצורך בהסכמה או הערה על הגבלת כשרות משפטית.

עסקת מקרקעין? משרד עורך דין גלמן זה טאבו!

המסקנה העולה מן הדברים שתוארו לעיל היא, שעסקת מקרקעין הינה נושא מורכב למדי, ומן הראוי שסמכות מקצועית תטפל בתהליך המשפטי של רכישת הנכס.
אצלנו, במשרד עורך דין דרור גלמן, תקבלו את הסיוע הנדרש לצורך ביצוע עסקת רכישת נדלן בצורה הבטוחה והנכונה ביותר. עורכי הדין במשרדנו מיומנים בתחום המקרקעין ויספקו לכם את השירות הטוב ביותר בדרך לרכישת הנכס החדש שלכם. 

מעוניין להתייעץ? התקשר היום לעו"ד דרור גלמן טלפון 03-5222129
ופנייתך תענה באופן מיידי. * הפנייה והכתוב ממוענים לנשים וגברים כאחד.

עורך דין מכירת דירה

עורך דין מכירת דירה

תפריט מקרקעין פירוק שיתוף במקרקעין תביעת פינוי דירה שיתוף במקרקעין רישום מקרקעין רישום בית משותף בטאבו כיצד נקבע שווי היטל

צווי הריסה ומחיקתן (ביטול צווי הריסה)

צווי הריסה ומחיקתן (ביטול צווי הריסה)

תפריט מקרקעין פירוק שיתוף במקרקעין תביעת פינוי דירה שיתוף במקרקעין רישום מקרקעין רישום בית משותף בטאבו כיצד נקבע שווי היטל

דמי חכירה

דמי חכירה

תפריט מקרקעין פירוק שיתוף במקרקעין תביעת פינוי דירה שיתוף במקרקעין רישום מקרקעין רישום בית משותף בטאבו כיצד נקבע שווי היטל

עורך דין קניית דירה

עורך דין קניית דירה

תפריט מקרקעין פירוק שיתוף במקרקעין תביעת פינוי דירה שיתוף במקרקעין רישום מקרקעין רישום בית משותף בטאבו כיצד נקבע שווי היטל

מיסוי מקרקעין מידי עו"ד מיומן בלבד

מיסוי מקרקעין מידי עו"ד מיומן בלבד

תפריט מקרקעין פירוק שיתוף במקרקעין תביעת פינוי דירה שיתוף במקרקעין רישום מקרקעין רישום בית משותף בטאבו כיצד נקבע שווי היטל

פירוק שיתוף במקרקעין

פירוק שיתוף במקרקעין

תפריט מקרקעין תביעת פינוי דירה שיתוף במקרקעין רישום מקרקעין רישום בית משותף בטאבו כיצד נקבע שווי היטל השבחה עסקת קומבינציה

העברת דירה ללא תמורה (במתנה)

העברת דירה ללא תמורה (במתנה)

תפריט מקרקעין פירוק שיתוף במקרקעין תביעת פינוי דירה שיתוף במקרקעין רישום מקרקעין רישום בית משותף בטאבו כיצד נקבע שווי היטל

שיתוף במקרקעין רישום מקרקעין

שיתוף במקרקעין רישום מקרקעין

תפריט מקרקעין פירוק שיתוף במקרקעין תביעת פינוי דירה שיתוף במקרקעין רישום מקרקעין רישום בית משותף בטאבו כיצד נקבע שווי היטל

הסכם נאמנות במקרקעין

הסכם נאמנות במקרקעין

תפריט מקרקעין פירוק שיתוף במקרקעין תביעת פינוי דירה שיתוף במקרקעין רישום מקרקעין רישום בית משותף בטאבו כיצד נקבע שווי היטל

דיני מקרקעין עקרונות והלכות

דיני מקרקעין עקרונות והלכות

תפריט מקרקעין פירוק שיתוף במקרקעין תביעת פינוי דירה שיתוף במקרקעין רישום מקרקעין רישום בית משותף בטאבו כיצד נקבע שווי היטל

פירוק שיתוף בבית משותף

פירוק שיתוף בבית משותף

תפריט מקרקעין פירוק שיתוף במקרקעין תביעת פינוי דירה שיתוף במקרקעין רישום מקרקעין רישום בית משותף בטאבו כיצד נקבע שווי היטל

קניית דירה יד שנייה – המדריך המלא

קניית דירה יד שנייה – המדריך המלא

תפריט מקרקעין פירוק שיתוף במקרקעין תביעת פינוי דירה שיתוף במקרקעין רישום מקרקעין רישום בית משותף בטאבו כיצד נקבע שווי היטל

שיתוף מקרקעין בשונה מחלוקת מקרקעין

שיתוף מקרקעין בשונה מחלוקת מקרקעין

תפריט מקרקעין פירוק שיתוף במקרקעין תביעת פינוי דירה שיתוף במקרקעין רישום מקרקעין רישום בית משותף בטאבו כיצד נקבע שווי היטל

כיצד נקבע שווי היטל השבחה

כיצד נקבע שווי היטל השבחה

תפריט מקרקעין פירוק שיתוף במקרקעין תביעת פינוי דירה שיתוף במקרקעין רישום מקרקעין רישום בית משותף בטאבו כיצד נקבע שווי היטל

פירוק שיתוף מקרקעין שלא בהסכמה

פירוק שיתוף מקרקעין שלא בהסכמה

תפריט מקרקעין פירוק שיתוף במקרקעין תביעת פינוי דירה שיתוף במקרקעין רישום מקרקעין רישום בית משותף בטאבו כיצד נקבע שווי היטל

תביעת פינוי דירה

תביעת פינוי דירה

תפריט מקרקעין פירוק שיתוף במקרקעין שיתוף במקרקעין רישום מקרקעין רישום בית משותף בטאבו כיצד נקבע שווי היטל השבחה עסקת קומבינציה

הצורך בביטול עסקת נדל"ן באמצעות עו"ד מקרקעין

הצורך בביטול עסקת נדל"ן באמצעות עו"ד מקרקעין

תפריט מקרקעין פירוק שיתוף במקרקעין תביעת פינוי דירה שיתוף במקרקעין רישום מקרקעין רישום בית משותף בטאבו כיצד נקבע שווי היטל

עסקת קומבינציה

עסקת קומבינציה

תפריט מקרקעין פירוק שיתוף במקרקעין תביעת פינוי דירה שיתוף במקרקעין רישום מקרקעין רישום בית משותף בטאבו כיצד נקבע שווי היטל

רישום בית משותף בטאבו

רישום בית משותף בטאבו

תפריט מקרקעין פירוק שיתוף במקרקעין תביעת פינוי דירה שיתוף במקרקעין רישום מקרקעין רישום בית משותף בטאבו כיצד נקבע שווי היטל

הערת אזהרה עסקה נוגדת

הערת אזהרה עסקה נוגדת

תפריט מקרקעין פירוק שיתוף במקרקעין תביעת פינוי דירה שיתוף במקרקעין רישום מקרקעין רישום בית משותף בטאבו כיצד נקבע שווי היטל

טיפול משפטי בחריגות בניה בפן האזרחי

טיפול משפטי בחריגות בניה בפן האזרחי

תפריט מקרקעין פירוק שיתוף במקרקעין תביעת פינוי דירה שיתוף במקרקעין רישום מקרקעין רישום בית משותף בטאבו כיצד נקבע שווי היטל

חשיבות הליווי של עורך דין מקרקעין

חשיבות הליווי של עורך דין מקרקעין

תפריט מקרקעין פירוק שיתוף במקרקעין תביעת פינוי דירה שיתוף במקרקעין רישום מקרקעין רישום בית משותף בטאבו כיצד נקבע שווי היטל

מדריך על הסיכונים ברכישת דירה מקבלן

מדריך על הסיכונים ברכישת דירה מקבלן

תפריט מקרקעין פירוק שיתוף במקרקעין תביעת פינוי דירה שיתוף במקרקעין רישום מקרקעין רישום בית משותף בטאבו כיצד נקבע שווי היטל

התנגדות לתב"ע (תוכנית בניין עיר)

התנגדות לתב"ע (תוכנית בניין עיר)

תפריט מקרקעין פירוק שיתוף במקרקעין תביעת פינוי דירה שיתוף במקרקעין רישום מקרקעין רישום בית משותף בטאבו כיצד נקבע שווי היטל