עסקת קומבינציה

תוכן עניינים:
    כתבו עלינו

    "עורך דין דרור גלמן מסייע לבנו התאילנדי של ישראלי שנפטר, לקבל אזרחות"
    הקישור לכתבה המלאה

    חייב אני לציין כי בשני המקרים בהם פניתי לעזרתך (השכרת דירתי וביטול הסכם עם קלאב הוטל אילת הטיפול היה, לא רק, מהיר טוב וענייני כי אם מלא רצון לעזור, חם ואנושי...
    עובדיה דודסון
    קרא עוד

    ברצוננו להודות לך מקרב לב על הטיפול האיכפתי, היעיל, המסור ובמיוחד- המיקצועי והאמין, לו זכינו ממך כעו"ד, שליווה אותנו בתהליך המשפטי, שאותו היינו מחויבים לעבור...
    יעקב ושרית שמיר
    קרא עוד

    ברצוני להביע את תודתי והערכתי לך, לאחר השלמת שתי עסקאות נדל"ו (מכירה וקניית דירה) באמצעותך ובייצוגך...
    אילן ויינר
    קרא עוד

    רציתי להודות לך על הליווי המשפטי המסור והמקצועי שהענקת לי במכירה ורכישת הדירות שלי, לרבות השכרת הדירה בחולון
    אהרון בוזקר, מהנדס
    קרא עוד

    תודה על הטיפול המסור בחוזה רכישת דירה. היית לנו לעזר רב, נשמח להעזר בך שוב במידת הצורך
    משפחת מיכאל
    קרא עוד

    עורך הדין דרור גלמן טיפל עבורי בתיק מורכב. הוא הראה מקצועיות, יכולת ״לקרוא את המפה״ ולנטב את התיק לכיוונים שפעלו לטובתי. מעבר לזה, ככל שלמדתי להכיר אותו יותר, גיליתי, שמעבר להיותו עורך דין מקצוען, הוא גם אדם קשוב ואיכפתי...
    טל אייל
    קרא עוד

    מהי עסקת קומבינציה?

    עסקת קומבינציה היא עסקת חליפין בתחום הנדל"ן. בעסקת קומבינציה, בעל קרקע מתקשר עם קבלן או יזם, ובתמורה למכירת חלק מהמגרש, הוא מקבל מהקבלן או היזם שירותי בנייה על החלק שנותר בבעלותו. כלומר, אחוז מסוים של הדירות שתוקמנה על הקרקע יהיה שייך לקבלן ואחוז אחר שלהן יהיה בבעלות בעל הקרקע. עסקת קומבינציה נותנת לבעל הקרקע שירותי בניה מהקבלן, ואילו הקבלן מקבל בעסקה עלות על חלק מהקרקע.

    יתרונות וחסרונות עסקת קומבינציה.

    עסקאות קומבינציה נפוצות בישראל, וזאת בשל היתרונות הכלכליים הגלומים בהן לשני הצדדים:
    מבחינת בעל המגרש/הקרקע - היעדר הצורך לשאת בהוצאות הבנייה על המגרש, וכן קבלת מספר רב יחסית של דירות חדשות, הגדול בד"כ מזה לו היה זכאי לו היה מוכר את כלל זכויותיו באותו מקרקעין, כאשר בתמורה הוא משתמש לרכישת דירות. זאת ועוד, כיוון שנמכר על ידי הבעלים רק חלק של המגרש, יש לעסקת קומבינציה יתרונות מיסוי מסויימים , שכן המדובר בשירותי בנייה שקיבל על חלקו שלו בקרקע.
    מבחינת היזם (הקבלן) - אף הוא אינו נדרש לשלם בגין רכישת חלק המגרש במזומן, וכך נחסכות ממנו הוצאות מימון, שפעמים רבות מהוות נטל משמעותי. כמו כן, קבלת הנכס בידיו עוד בטרם תחילת הבנייה מאפשרת לו פעמים רבות לשעבד את הנכס לשם קבלת מימון. הקבלן אף הוא אינו חייב בתשלום מס רכישה על כלל המגרש, אלא רק על החלק שהועבר לידיו (ובכך נחסך חלק ממס הרכישה).

    לנוחיותכם ובשל מורכבות נושא עסקאות קומבינציה, נפרט מהם היתרונות והחסרונות לכל אחד מהצדדים בעסקת נדל"ן מסוג זה: 

      בעל הקרקע הנדל"ן
    יתרונותמתקשר עם בעל מקצוע אחד, ממנו יקבל את שירותי הבנייה.אינו זקוק למזומנים לצורך רכישת הקרקע.
     ממשיך להיות הבעלים של חלק מהקרקע. לוחות זמנים גמישים.
     מקבל נכס בנוי ומוכן. נהנה מיתרון משמעותי בתחום המיסוי.
     נהנה מיתרון משמעותי בתחום המיסוי. 
    חסרונות מערב "שותף" חדש במקרקעין שלו. שותפות עם בעל הקרקע על הפרויקט שלו.
     מסתכן בנושא ירידת מחירים, קבלן שעשוי לברוח, שיווק יחידות עצמאי ועוד. תחרות פנימית במכירת המוצר המוגמר. גם בעל הקרקע ימכור חלק מהדירות.
     נושא בעלות הפיקוח על הבנייה מטעמו ובאחריותו. נתון להסכמות או מחלוקות עם בעל הקרקע או המפקח מטעמו בנושאי הבנייה.
     דחייה בקבלת התמורה במקום במזומן. 

    חובות הצדדים בעסקת קומבינציה.

    על חובות הצדדים לעסקה, הם מסכימים בינם לבין עצמם, והכל לפי האינטרסים והצרכים של כל צד ובהתאם ליכולת המו"מ ביניהם. ברוב המקרים המקובל הוא כדלקמן:
    חובות הקבלן הינם: שירותי בנייה, מס רכישה (אם חל), היטל השבחה, תשלום מס הכנסה ומע"מ על הדירות שמכר, תשלום אגרות והיטלים, ובקרקע מינהל - תשלום דמי היתר.

    חובות בעל הקרקע: תשלום מס רכישה על חלקו במבנה, מס מכירה (בינתיים בוטל), מס שבח (אם חל).(יש לציין כי ניתן להגיע להסכמות טובות יותר עם מנהלים משא ומתן נכון בעזרת עורך דין שמבין ויודע את השלכות המס וההשלכות המשפטיות)

    עסקת קומבינציה – איך להקטין סיכונים?

    על מנת למזער את הסיכונים, העלולים להיווצר ב-עסקת קומבינציה שנכשלת עקב קריסת החברה הקבלנית, מן הראוי שהצדדים לעסקה יסתייעו בייעוץ משפטי של עורך דין מומחה בתחום עוד לפני התקשרותם בהסכם. זאת על מנת להבטיח את זכויותיהם באופן מיטבי במקרה של הסתבכות הקבלן.
    בנוסף לכך, יש לתת את הדעת על הביטחונות והערבויות שיינתנו לכל אחד מהצדדים. בעל הקרקע יכול, לדוגמה, להגביל את הקבלן בקצב מכירת הדירות על ידו בהתאם לקצב התקדמות הבנייה, כך שבמקרה בו תהא הסתבכות של הקבלן, יימנע מצב שבו "צבא" של רוכשים שקנו דירה על הנייר ידרשו זכויות בבניין המצוי רק בשלב בניית היסודות.

    כמו כן, ניתן לחייב את הקבלן כי כל הכספים המתקבלים מרוכשי הדירות יועברו לחשבון משועבד, המצוי בפיקוח ובבקרה של בנק, במסגרת הסכם ליווי בנקאי, אשר ניתן יהיה למשוך ממנו כספים אך ורק לטובת הפרויקט הספציפי ולא לשימושים אחרים של הקבלן.

    בעל הקרקע יכול לדרוש מהקבלן שימציא ערבות בנקאית להבטחת ביצוע הפרויקט, שתוקטן באופן הדרגתי עם התקדמות הפרויקט בפועל. בכך יובטח המשך מימון הפרויקט על ידי הבנק במקרה של קריסת הקבלן.

    בנוסף, יש אפשרות לחייב את הקבלן בהמצאת פוליסת ביטוח בעת הקמת הפרויקט, אשר תכסה נזקים שעלולים להיגרם לפרויקט כתוצאה מאירועים שונים, כגון רעידת אדמה או שריפה. פוליסה כזו תבטיח כי הקבלן לא ייאלץ לממן מכיסו פעם נוספת את הבנייה שניזוקה, מה שעלול להביא אותו להתמוטטות פיננסית.

    לסיכום, כפי שעולה מהסקירה שלעיל, עסקת קומבינציה נמנית על העסקאות היותר מורכבות בעולם הנדל"ן והמקרקעין. היא ארוכת טווח לעומת עסקת מזומן. היא קושרת את הצדדים ביחסי שיתוף גם במשך כל תקופת הבנייה, וגם לאחר סיומה והפיכת הצדדים לבעלים במשותף של אותו נכס. עסקת קומבינציה מחייבת את בעל הקרקע להיעזר באנשי מקצוע רבים. בראש ובראשונה, הוא זקוק לייעוץ משפטי ועורכי דין, שילוו אותו ויתנו לו ייעוץ משפטי החל מהשלב הראשוני של המשא ומתן, במהלך החתימה על חוזה ולאחריו. כמו כן, יזדקק בעל הקרקע לשירותי אנשי מקצוע בכל הקשור לנושא התכנון של הבניין, קביעת המפרט הטכני של הבנייה, הפיקוח על שלבי הביצוע של הבנייה, שיווק השטחים שייבנו וכדומה.
    מובן כי בשל המורכבות והסיכוי למקסם את שווי הנכס, קיימים גם סיכונים - וזו הסיבה שמתחייבת מעורבות עורך דין כבר מהשלב הראשוני של המשא ומתן, דרך כל שלבי הפקת ההסכם ומעקב צמוד אחר ביצועו.

    משרד עורכי דין מקרקעין דרור גלמן הוא הכתובת האמינה לכל הסיוע והליווי המשפטי לו הינכם נדרשים לצורך ביצוע עסקת קומבינציה בטוחה, בהתאם לצרכיכם ובמינימום סיכונים להונכם. אנחנו כאן לרשותכם ולביטחונכם. 

    התקשר עכשיו למספר טלפון 03-5222129
    ופנייתך תענה באופן מיידי

    :
    :
    :
    :
    ...Loading...
    מאמרים בנושא
    עסקת קומבינציה

    רישום בית משותף בטאבו

    הליך רישום בית משותף הינו הליך מורכב, המערב גורמים שונים, והכרוך בהגשת מסמכים רבים – לשם כך נדרשת מעורבותו של עורך דין, המתמחה ב-מקרקעין. הוא גם זה הפועל להשגת צו תיקון או ביטול הרישום, רישום במושע (בעלות משותפת על מקרקעין) ורישומים חלופיים. המאמר שלפניכם יכניס אתכם בסוד העניינים הללו.
    רישום בית משותף בטאבו
    עסקת קומבינציה

    שיתוף במקרקעין רישום מקרקעין

    לכל מקרקעין בעלות משלו, אך יש מקרים בהם מדובר בבעלות משותפת על מקרקעין. כלומר, יותר מבן אדם אחד משתתף בבעלות על אותו מקרקעין. ומה חלקם של כל אחד מהבעלים במצב של שיתוף במקרקעין? כאשר מספר בעלים חולקים שיתוף במקרקעין, בעלות כל שותף היא בחלק לא מוגדר במקרקעין כולו. שטח הבעלות בעת שיתוף במקרקעין נקבע לפי אחוזי חלקו של אותו שותף בקרקע.
    שיתוף במקרקעין רישום מקרקעין
    שתף דף זה:

    תוכן אתר זה נועד למתן אינפורמציה בלבד, הוא אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו תחליף לייעוץ משפטי הניתן על ידי עורך דין. בכפוף לתנאי השימוש באתר