פירוק שיתוף במקרקעין

מהו שיתוף במקרקעין?

שיתוף במקרקעין הינו מצב בו יחידת רישום של מקרקעין רשומה בבעלות משותפת של שני בני אדם או יותר, כאשר לאף שותף אין חלק פיסי מוגדר באותם מקרקעין.

השיתוף ב-מקרקעין יכול להיווצר מרצונם של מספר אנשים המבקשים להיות שותפים ב-מקרקעין מלכתחילה;

שיתוף כזה יכול להיווצר גם שלא מרצון, לדוגמה: יורשים אשר ירשו מקרקעין במשותף או כאשר אחד השותפים מכר את חלקו לאחר ללא הסכמת השותף האחר.

שיתוף במקרקעין השכיח ביותר הוא דירה או נכס אחר שבבעלות שני בני זוג נשואים.
דיני מקרקעין – סעיף 37 (א) לחוק המקרקעין סעיף 37 (א) לחוק ה-מקרקעין קובע כדלקמן: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף." חוק ה-מקרקעין קובע כי לשותף מותר לעשות שימוש בנכס משותף, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר.

פירוק שיתוף ב-מקרקעין

חוק מקרקעין מעודד שותפים במקרקעין לפרק שותפותם. אם כך, איך מפרקים את השיתוף? מה קורה כאשר בני זוג רכשו במהלך נישואיהם דירת מגורים, וכעת הם מעוניינים להתגרש? מה קובע החוק? מי מהשניים רשאי להתגורר בדירת המגורים? מה קורה אם אחד מבני הזוג מונע מן האחר להתגורר עמו בדירה? מתי קובעים כי יש למכור את בית המגורים המשותף ובאילו תנאים?
התשובות לשאלות אלו קיימות בתחום דיני מקרקעין, ואנשים הנקלעים למצבים של פירוק שיתוף במקרקעין נזקקים לשירותי עורך דין מקרקעין לצורך ניהול תביעה לפירוק השיתוף ב-מקרקעין במידת הצורך.

פירוק שיתוף מקרקעין בהסכמה:

פירוק שיתוף במקרקעין יכול להיעשות בהסכמת כל הבעלים המשותפים, ויכול להיעשות על פי צו של בית המשפט, בעקבות בקשה של בעל במשותף כלשהו. המבקשים לפרק שותפות בהסכמה – ובוחרים לפרק את השיתוף ע"י מכירת הנכס המשותף וחלוקת התמורה ביניהם - זוכים לחופש מלא בביצוע הפעולה.

פירוק שיתוף מקרקעין ללא הסכמה:

באין הסכמה בין הבעלים המשותפים בדבר הדרך לפירוק שיתוף במקרקעין, רשאי כל אחד מהבעלים לפנות בבקשה לבית משפט להורות על פירוק השיתוף. בית המשפט יורה על פירוק השיתוף בין אם בדרך של חלוקה בעין, בין אם בדרך של מכירה, ובין אם ע"י צירוף שתי דרכים אלה באופן חלקי, או ע"י רישום כבית משותף. בהמשך נעמוד על הדרכים הללו לצורך פירוק שיתוף במקרקעין.

חריגים לזכות פירוק שיתוף ב-מקרקעין

1. העדר תום לב - תביעה לפירוק שיתוף שתוגש שלא בתום לב, מתוך כוונה להטריד את השותפים, עשויה להידחות בשל "שימוש לרעה בזכות". טענת חוסר תום לב מחייבת ראייה, ויש אף להבחין בין חוסר תום לב, לבין ניצול הזדמנות כלכלית.
2. הסכם להגבלת הזכות לפירוק שיתוף – החוק מגביל את תוקף ההסכם שנערך בין הבעלים
   המשותפים בלבד, ומסמיך את בית המשפט להורות על פירוק שיתוף במקרקעין לאחר 3 שנים מעת עריכת ההסכם המגביל, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות העניין.
3. נכסים שאין לפרק בהם שיתוף - בעוד שבד"כ העמדה הרווחת היא כי המצב של בעלות נפרדת עדיף על מצב של שיתוף, יש נכסים שסביר כי יהיו בבעלות משותפת, למשל: חלקת אדמה, המשמשת גישה לשני נכסים סמוכים, קיר משותף המשמש מחיצה שבין שתי חלקות סמוכות, רכוש משותף שבבית משותף, דירת מגורים שבבעלות משותפת של בני זוג ועוד. פירוק השיתוף בנכסים משותפים שכאלה יעמוד בסתירה לתפקיד שהם ממלאים, ועל כן מונע החוק את האפשרות לכפות בהם את פירוק השיתוף.

הדרכים לביצוע פירוק שיתוף ב-מקרקעין

ישנן 3 דרכים עיקריות לביטול השיתוף במקרקעין וזאת, כמובן, באמצעות עורך דין מקרקעין :

1. חלוקה בעין - השיטה העדיפה הינה חלוקה פיסית של מקרקעין בין השותפים, וזאת רק במידה שאופי הנכס והוראות חוקי התכנון והבנייה מאפשרים זאת. הדרך הראשונה והמועדפת לפירוק השיתוף, קבועה בסעיף 39(א) לחוק המקרקעין: "ב-מקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין."משאב הקרקע הוא מוגבל וייחודי והחוק מתייחס בכבוד לרצונו של אדם להמשיך ולהחזיק ולו בחלק מן הקרקע שהיה שותף בה בחלקים. מכאן ההוראה הקוגנטית (המחייבת) בסעיף 39(א) לחוק, ולפיה במקרקעין הניתנים לחלוקה "יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין". כהוראת סעיף 39(ב) לחוק, על פי הצורך והעניין רשאי בית המשפט לקבוע תשלומי איזון להשוואת חלקיהם הנפרדים של השותפים לחלקיהם בנכס המשותף קודם החלוקה.
2. מכירת הקרקע – על פי סעיף 40(א) לחוק המקרקעין: "ב-מקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת מקרקעין וחלוקת הפדיון." כלומר, אם ה-מקרקעין אינם ניתנים לחלוקה פיסית, או אם חלוקה זו תגרום נזק לאחד השותפים או כולם - ניתן למכור את הקרקע לאחר.
   אפשרות משנה בתוך אפשרות זו הינה בתחרות סגורה בין השותפים בשיטה הקרויה במב"י– B.M.B.Y – Buy Me Buy You.
3. רישום בית משותף (סוג של חלוקה בעין) – אם ה-מקרקעין הינם בניין, הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות דעת של המפקח, לצוות על פירוק שיתוף מקרקעין בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים, וייחוד כל דירה לשותף מסוים.

חוקי מקרקעין הם סבוכים ונדרשת הבנה מעמיקה של עורך דין המתמחה ב-מקרקעין. לפיכך, ההמלצה, שלא לומר חובה היא לפנות אל עורך דין המתמחה ב-דיני מקרקעין בכל סוגיה משפטית שעולה, ובוודאי במקרים של חוסר הסכמה בפירוק השיתוף. 

לתאום פגישת יעוץ משפטי מלא פרטים בטופס
או או התקשר למספר טלפון 03-5222129
ופנייתך תענה באופן מיידי