מיסוי מקרקעין

מיסוי מקרקעין – נושא מורכב

מיסוי מקרקעין הוא נושא מורכב ומסובך מאד מבחינה משפטית. קונה או מוכר נכס יתקשה להבין ברמה המשפטית את כל הפרמטרים הנוגעים לזכויותיו וחובותיו לגבי מיסוי מקרקעין. בהמשך נעמוד על מספר נקודות חשובות בתחום מיסוי מקרקעין המופיעות בחוק ובתקנות, אך חשוב להקדים ולומר כי הנושא מורכב ורצוי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין הבקיא בעניין לפני ביצוע עסקת מקרקעין כלשהי. עורך דין מיסוי מקרקעין מתמחה בכל הפרטים והאותיות הקטנות בחוקים והתקנות בתחום, ולא פעם תוכלו לחסוך כסף רב על ידי הכוונה נבונה מצד עורך דין מומחה שכזה.

עסקת מקרקעין טומנת בחובה סוגיות של מיסוי מקרקעין, אשר עשויות להשפיע על העסקה כולה ועל עצם קיומה. סכום עסקת מקרקעין המופיע בהסכם המכר אינו מכיל את כל עלויות ביצוע העסקה. מיסוי מקרקעין כולל תשלומים שונים לרשויות המס, אשר יש לקחתם בחשבון עוד בטרם מתחייבים לבצע את עסקת מקרקעין. לפיכך, אנו חוזרים ומדגישים את הצורך בסיוע עורך דין מקרקעין לפני חתימה על הסכם.

מיסוי מקרקעין – מהם סוגי המס העיקריים?

כפי שהזכרנו, מיסוי מקרקעין הוא תחום רחב ומורכב, וכדי לנסות ו"לעשות סדר" בדברים לפניכם סוגי המיסים העיקריים הנכללים בתוך מיסוי מקרקעין, וחלים על המוכר והקונה בעסקת מקרקעין:

מיסוי מקרקעין - מס שבח

חל על מוכר נכס. מס שבח הוא מס במסגרת מיסוי מקרקעין המוטל על הרווח הנובע מההפרש בין מחיר רכישת נכס לבין מחיר המכירה של אותו נכס. למחיר הרכישה ההתחלתי מתווספים הפרשי ההצמדה, וכן הוצאות שהוצאו לצורך רכישתו, מכירתו והשבחתו של נכס זה. מס השבח ישולם לפי החוק במועדים בהם יש לדווח על המכירה, כאשר בתוך 30 יום יש להעביר את הדיווח, ובמידה והמוכר מחשב שומה עצמית – עליו להעביר את התשלום בתוך 50 יום.
מס שבח הינו למעשה מס רווחי הון החל על הרווח מעסקאות מקרקעין, הוא דומה במהותו למס הכנסה וההכנסות מגבייתו מיועדות לקופת המדינה.

איך מחשבים מס שבח ? כפי שהזכרנו, מס שבח מקרקעין נקבע לפי ההפרש בין סכום קניית הנכס (בתוספת של הוצאות נלוות להשבחתו או רכישתו), לבין סכום המכירה שלו.

מי פטור מתשלום מס שבח ? מס שבח מקרקעין אינו מס גורף ואבסולוטי, והחוק בעניינו מאפשר לקבל פטורים או הנחות מטעמים שונים. פטורים עבור מס שבח מקרקעין בגין מכירה של דירת מגורים יחולו רק כאשר בניית הנכס הושלמה,. פרט לכך, יינתן פתור על תשלום מס שבח מקרקעין במקרים המפורטים בסעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין לדוגמא ניתן לקבל פטור ממס שבח במקרה שלא מכרת דירה ב-4 שנים קדמו למכירה הנוכחית:

מימוש פטור מתשלום מס שבח – רק על ידי עורך דין מקרקעין : כפי שכבר חזרנו ואמרנו חשוב מאד לבצע עסקת מקרקעין בליווי צמוד של עורך דין המצוי ב-מיסוי מקרקעין. במעמד ביצוע עסקת מכירת הדירה ימלא בעל הנכס, בסיוע עורך דין מקרקעין, טופס מיוחד בו ידווח את פרטי העסקה. את בקשת הפטור צריך להגיש במהירות האפשרית - עד 30 יום בסיוע עורך דין מיסוי מקרקעין או עד 50 יום באופן עצמאי. בטופס הפטור מתשלום מס שבח יבחר מוכר הנכס בין סוגי פטור אופציונאליים:למשל פטור של אחת לארבע שנים.

מיסוי מקרקעין: מס מכירה (מבוטל זמנית), חל אף הוא על מוכר הנכס – במסגרת מיסוי מקרקעין קיים גם מס על שווי המכירה. בעסקאות שבוצעו החל מיום 7.11.01, שיעור מס מכירה מוגדר בחוק מס מיסוי מקרקעין . כמו מס השבח, גם מס מכירה ישולם לפי החוק במועדים בהם יש לדווח על המכירה, כאשר בתוך 30 יום יש להעביר את הדיווח, ובמידה והמוכר מחשב שומה עצמית – עליו להעביר את התשלום בתוך 50 יום.

מיסוי מקרקעין : מס רכישה, כשמו כן הוא – חל על רוכש הנכס - מס רכישה הוא מס המוטל על כל אדם הרוכש דירה, כאשר לאחר תשלום המס לא יוטל על הרוכש תשלום מס נוסף בגין רישום הדירה בטאבו. במכירת זכות ב-מקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין - מס רכישה. מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע, לפי סוג המכירה או ה-מקרקעין, הכול כפי שיקבע שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת. מס הרכישה מחושב כאחוז משווי המכירה. מס הרכישה הינו מס מדורג ומחושב לפי מדרגות המס, כאשר סכום המס נגזר משווי המכירה (אחוזים משווי המכירה).

ישנם מספר מצבים בהם רוכש הדירה יאלץ לבצע תשלום שונה מהמדרגות הרגילות של מס רכישה. יש לשים לב כי מי שרוכש דירה נוספת בנוסף לדירה שבבעלותו לא ייהנה מן ההקלה של המדרגה הראשונה ויחולו עליו השיעורים של 2 המדרגות הנוספות יחסית לשווי הדירה אותה הוא רוכש.
אבל יש לסייג קביעה זו מכיוון שאם ימכור רוכש הדירה את דירתו הראשונה תוך 24 חודשים, או 12 חודשים ייהנה הרוכש משיעור מס של מדרגה ראשונה כמו כל אחד אחר שרוכש דירה ראשונה.
כאשר מבצעים עסקת פינוי בינוי והמפונה מקבל דירה חדשה במתחם בו היתה דירתו הישנה ואף אם הדירה החדשה היא מחוץ למתחם בו בוצעה תוכנית פינוי בינוי, וכל זאת בתמורה לדירתו הישנה יהיה פטור מתשלום של מס רכישה.

לגבי נכסים שאינם דירת מגורים, שיעור המס הינו כ- 5% מסכום העסקה. לגבי דירות מגורים, מחושב המס על פי מדרגות כאשר ישנה הבחנה באם המדובר בדירה יחידה של התא המשפחתי, אם לאו.
שיעורי המס מתעדכנים מפעם לפעם.

יצוין כי ישנן קטגוריות נוספות בהן שיעורי המס שונים, כגון – משק חקלאי, עולים חדשים, נכים ומשפחות שכולות. בכל מקרה ובטרם ביצוע עסקאות מקרקעין, מומלץ, כאמור, להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום מיסוי מקרקעין, לצורך בירור סוגיות המס השונות.
באתר משרד האוצר, בכתובת: https://www.shaam.gov.il/simulator_mekarkein/
קיים סימולטור בו ניתן להכניס את סכום העסקה והנתונים הרלוונטיים לרוכש, ולקבל את סכום המס. 

לתאום פגישת יעוץ משפטי מלא פרטים בטופס
או או התקשר למספר טלפון 03-5222129
ופנייתך תענה באופן מיידי